Si bien la pandemia de COVID-19 ha golpeado muchas áreas de bienes raíces comerciales, el sector multifamiliar se ha convertido en un claro ganador.

Aunque los alquileres de apartamentos se desplomaron en los primeros meses de la pandemia, se recuperaron rápidamente a principios de 2021. Estos aumentos de alquileres sentaron las bases para un mercado de ventas igualmente sólido que hizo subir los precios de las comunidades de apartamentos. El crecimiento de la renta y la valoración, en conjunto, crea un terreno fértil para el desarrollo.

Pero el hecho de que los departamentos generen dinero no significa que el próximo año será fácil. Los ejecutivos de la industria, particularmente del lado del desarrollo, ven una serie de desafíos y oportunidades en el nuevo año. Aquí, Building Dive analiza los factores más importantes para el sector multifamiliar en 2022.

Los aumentos de alquiler deben moderarse

La caída de COVID-19 de la industria de apartamentos no duró mucho. En el primer trimestre de 2021, la demanda duplicó las 25.000 unidades habituales que normalmente se ven durante esa época del año. Para el verano, la industria de apartamentos estaba experimentando aumentos de alquiler récord.

Sin embargo, el director ejecutivo Joe Lubeck no cree que estos aumentos de dos dígitos sean sostenibles hasta 2022, particularmente con la inflación.

“La gente está pagando más por la comida, y más por la gasolina y todo lo demás”, dijo.

Jay Parsons, vicepresidente y economista jefe adjunto de RealPage, está de acuerdo en que el crecimiento de los alquileres puede moderarse este año.

“Estamos pronosticando un crecimiento nacional de un solo dígito alto”, dijo Parsons. “Esos siguen siendo números grandes en comparación con la mayoría de los años, pero probablemente no tocaremos el rango de 16% o 17% que vimos [in 2021].”

En algunas áreas metropolitanas, otro issue que limita el crecimiento podría ser la legislación de management de alquileres. Medidas que limitan los aumentos surgieron en varios mercados del país. Por ejemplo, en noviembre, los votantes de Minneapolis le dieron al consejo de la ciudad la capacidad de implementar controles de alquiler, mientras que los residentes de St. Paul aprobaron una medida electoral para limitar la mayoría de los aumentos de alquiler al 3% anual.

Los grupos comerciales de la industria de apartamentos dicen que la legislación de management de alquileres está en su radar en muchos otros lugares, incluidos Colorado, Nevada, Illinois, Washington, Massachusetts, Washington, Pensilvania e incluso estados republicanos, como Kentucky y Florida.

“Creo que lo que tradicionalmente ha sido un problema costero en Nueva York, San Francisco y Nueva Jersey ahora ha entrado en el espacio del Medio Oeste”, dijo Greg Brown, vicepresidente senior de asuntos gubernamentales del grupo comercial The Nationwide, con sede en Arlington, Virginia. Asociación de apartamentos. “Y eso es motivo de preocupación para nosotros”.

Los valores subirán

A medida que los alquileres continuaron aumentando, el valor de las propiedades de apartamentos también se disparó en 2021, aumentando un 16,8 % de octubre de 2020 a octubre de 2021, según la firma de investigación Actual Capital Analytics (RCA) CCPI, con sede en Nueva York, que mide el valor de los inmuebles comerciales. bienes raíces.

Incluso si los aumentos de alquiler son moderados en 2022, la intensa competencia por los apartamentos debería continuar elevando los precios.

En este momento, la cantidad de inversores en el mercado supera con creces la cantidad de propiedades en venta.

“Vemos una demanda de activos que supera la disponibilidad para comprarlos”, dijo Charles Foschini, director gerente sénior del equipo de Banca Hipotecaria de Berkadia, el prestamista de apartamentos con sede en Chevy Chase, Maryland.

Sin embargo, esa demanda está exprimiendo a algunos compradores. Después de comprar 14 propiedades en los primeros ocho meses de 2021, Doug Root, cofundador y director gerente de Blackfin, propietario de apartamentos con sede en Arlington, Virginia, solo pudo cerrar un trato en el último trimestre de 2021.

Algunos de los grupos de inversión que ganan acuerdos son participantes relativamente nuevos en el espacio.

“Creo que cada día parece que hay más capital privado, sindicadores y financiadores colectivos”, dijo Matt Ferrari, codirector de inversiones y director de adquisiciones y gestión de activos de la costa este de TruAmerica Multifamily, con sede en California, un comprador activo en 2021. .

Mientras más inversionistas están ingresando al espacio, todavía no se están construyendo suficientes propiedades para satisfacer su apetito. Esa falta de oferta, junto con el aumento de la demanda, está empujando los precios al alza.

“Tiene restricciones de zonificación que limitan la cantidad de apartamentos [being built]”, dijo Jim Costello, vicepresidente senior de la firma de datos de bienes raíces comerciales Actual Capital Analytics (RCA), con sede en Nueva York.

Los edificios de apartamentos seguirán vendiéndose

A medida que aumentaron los alquileres, también lo hicieron las ventas de apartamentos. Los aumentos significativos de los alquileres atrajeron a inversores al negocio multifamiliar de otros sectores inmobiliarios y de todo el mundo en 2020.

“El sector inmobiliario está teniendo mucho juego”, dijo Bobby Lee, director ejecutivo de JRK Property Holdings, propietario y administrador de apartamentos con sede en Los Ángeles, que adquirió 12 propiedades y vendió dos desde enero de 2021 hasta principios de 2022. “Y en realidad solo hay dos lugares seguros en bienes raíces en este momento: industriales y multifamiliares. Entonces, creo que habrá mucho más capital entrando en este espacio”.

La popularidad de los apartamentos como clase de inversión se mostró en los números. Antes de finales de noviembre, se vendieron apartamentos por valor de $ 201.3 mil millones a nivel nacional en 2021, según RCA. En comparación, el máximo histórico anterior en transacciones de la industria fue de $ 193 mil millones, registrado en 2019.

Root predice que algunos compradores podrían retroceder a principios de año.

“Eso [the apartment sales market] había estado en una racha”, dijo Costello. “Tuvo problemas al principio de la pandemia, pero cerró 2020 con un volumen récord de acuerdos en diciembre. Estaba en llamas, y en 2021, ha salido a la carrera”.

“Creo que el flujo de negocios será muy ligero en el primer trimestre porque parecía que todo el mercado estaba a la venta a fines de este año”, dijo Root. “Si usted period un vendedor, y ciertamente un vendedor privado, había mucho apetito por ahí, y tenía mucho sentido llevar su negocio al mercado”.

Otros esperan que la avalancha de dinero en busca de apartamentos y vendedores dispuestos a seguir impulsando las transacciones en el próximo año.

“Siento que 2022 será incluso más grande que 2021”, dijo Lee. “Y creo que 2023 podría ser secuencialmente otro buen año. Podrías tener dos buenos años más porque tendrás vendedores dispuestos”.

A pesar de los obstáculos, los desarrolladores construirán apartamentos

Con un sólido desempeño tanto de los alquileres como de las ventas, los desarrolladores están ansiosos por construir más departamentos. Y la deuda y el capital se están alineando para respaldar estos acuerdos.

“Tenemos tanto capital persiguiéndonos en este momento”, cube Steve Hallsey, vicepresidente ejecutivo de operaciones de Wooden Residential Service, con sede en Atlanta, el brazo administrativo del gran desarrollador Wooden Companions. “Realmente estamos tratando de ser muy selectivos”.

Los permisos, que son un buen barómetro de la producción futura, siguen aumentando. En noviembre, se permitieron 560.000 unidades multifamiliares, un aumento del 6,1 % con respecto a octubre y un salto del 15 % en comparación con el mismo período de 2020, según RealPage.

En noviembre, se permitieron 560.000 unidades multifamiliares, según la Oficina del Censo de EE. UU. Este fue un aumento del 6,1% desde octubre y un salto del 15% desde el año pasado. Mientras tanto, se iniciaron 491.000 unidades multifamiliares para el mismo período, un 12,1 % más que la tasa anual de octubre (revisada a la baja) y un aumento del 39,1 % con respecto a noviembre de 2020.

Aun así, poner en marcha proyectos para satisfacer la demanda sigue siendo un desafío. Adam David Lynd, presidente y director ejecutivo de Shavano Park, desarrollador de apartamentos con sede en Texas, gerente y propietario de The Lynd Co., ha visto aumentar drásticamente los precios de múltiples productos en los últimos años.

“Los costos están por las nubes: todo, desde pisos hasta techos, tejas y vidrio”, dijo Lynd. “La escasez de la cadena de suministro realmente está perjudicando a todos”.

Los desafíos de la construcción continuarán

Si eso no es suficiente, los precios laborales también han aumentado en el último año.

“La situación de la disponibilidad de mano de obra parece estar empeorando”, dijo Ken Simonson, economista jefe de The Related Basic Contractors of America. “Si bien parece que la demanda de apartamentos se está manteniendo muy bien, será muy difícil producirlos y entregarlos a tiempo y dentro del presupuesto”.

La tierra también sigue siendo un desafío. De hecho, es un problema para todo tipo de propiedades residenciales de alquiler, según Joe Morrison, presidente de Sands Cos., con sede en Myrtle Seaside, Carolina del Sur, una empresa constructora y desarrolladora que construye cabañas estilo apartamento en el sureste.

“Es muy competitivo”, dijo Morrison. “Es como si los vendedores te estuvieran entrevistando ahora… Están haciendo verificaciones de antecedentes de quién eres y qué has hecho para asegurarse de que puedes desempeñarte y construir un producto que dices que vas a construir”.

La legislación podría ayudar

Si bien la industria está preparada para combatir el management de alquileres, da la bienvenida a alguna otra acción del gobierno. Algunos gobiernos locales, estatales y federales entran en 2022 buscando formas de facilitar la construcción de apartamentos. Con la escasez de viviendas y el aumento de los costos, algunos gobiernos locales buscan una mayor oferta como respuesta. Para lograr ese objetivo, están facilitando el proceso de construcción.

Por ejemplo, Minneapolis tiene eliminó la zonificación unifamiliar para permitir viviendas más densas. Otras localidades, como el condado de Mongomery, Maryland, son considerando hacerlo más fácil para agregar densidad en comunidades unifamiliares.

“En California, están tratando de hacer mucho más de un enfoque de palo y zanahoria”, dijo Jim Lapides, vicepresidente del grupo comercial con sede en Washington, DC, el Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar. “En realidad, están tratando de usar un palo esta vez para fomentar un mayor desarrollo de viviendas. Entonces, creo que estamos viendo más de eso en todo el país”.

A nivel nacional, la ley bipartidista Sure In My Yard (YIMBY) tiene el potencial de estimular un mayor desarrollo al alentar a las localidades a reducir las regulaciones.

“Creo que lo más alentador es que gran parte de la conversación ha cambiado en torno a este tema de la asequibilidad y que la gente se da cuenta de que necesitamos agregar más oferta”, dijo Lapides.