El plan de ahorro y préstamo del INVU sí cubre la construcción de apartamentos destinados al alquiler. Según el INVU, el esquema puede financiar hasta el 75% del valor total del proyecto, en lote propio, con tasas que parten desde el 7% anual fijo sobre saldos según la modalidad elegida. Para 2026, los montos máximos publicados llegan hasta ₡88.000.000 por unidad en construcción sobre lote propio, o ₡155.000.000 cuando también se financia la compra del terreno.

Esto cambia el cálculo para el pequeño inversor que creía necesitar capital propio completo o un crédito bancario convencional para arrancar su proyecto. Las siguientes secciones desglosan cada variable con números concretos.

Lo que debe saber antes de empezar

• El INVU financia construcción multifamiliar: El plan de ahorro y préstamo cubre vivienda multifamiliar en lote propio, siempre que el plan regulador del cantón lo permita y se cumplan los requisitos técnicos y legales del proyecto.
• El ROI neto habitual es del 4% al 6% anual: Con un plazo de recuperación simple de 17 a 25 años sobre el costo total del proyecto, incluyendo terreno y financiamiento.
• El primer trámite es el uso de suelo: Sin esa confirmación municipal, cualquier diseño puede resultar inviable o requerir rediseños costosos.
• No existe un parámetro nacional único: Cada municipio define en su plan regulador la densidad, altura, cobertura, retiros y requisitos de parqueo para proyectos multifamiliares.
• La asesoría especializada puede ayudar a reducir tiempos: Saber qué modalidad del plan INVU se adapta al proyecto y si hay planes maduros o avanzados disponibles puede ayudar a reducir el plazo de acceso al préstamo.

¿Puede el INVU financiar la construcción de apartamentos para alquiler en Costa Rica?

Sí, el plan de ahorro y préstamo del INVU contempla expresamente la construcción de vivienda multifamiliar en lote propio como destino válido del préstamo. Eso incluye edificios de apartamentos destinados al alquiler, siempre que el plan regulador de la municipalidad correspondiente autorice el uso multifamiliar en esa zona y se cumpla la normativa urbanística aplicable. El INVU también establece un tope por unidad habitacional, por lo que la cantidad de apartamentos financiables depende de los límites vigentes y del anteproyecto aprobado.

El esquema funciona en dos etapas. Primero, el suscriptor ahorra entre el 25% y el 35% del valor total del proyecto durante un plazo de 2 a 10 años; al completar esa etapa, accede al préstamo hipotecario con garantía del Estado costarricense por el saldo restante, hasta el 75% del valor del inmueble. Frente al crédito bancario convencional, una diferencia relevante del plan del INVU es que no exige fiadores para abrir el plan de ahorro, lo que puede resultar clave para el emprendedor, el comerciante o el trabajador independiente que busca acceso a financiamiento formal para un proyecto de estas características.

Para inscribirse en el plan de ahorro solo se necesita la cédula de identidad vigente, el formulario de suscripción y el pago de la primera cuota. No se requiere constancia salarial para abrir el plan. Cuando llega el momento de solicitar el préstamo para construir, el INVU pide documentación adicional: planos constructivos con sellos del CFIA y de la municipalidad, permiso de construcción, presupuesto detallado de obra en el formato del Instituto, certificaciones registrales de la propiedad y documentación que acredite capacidad de pago, que puede incluir constancia salarial para trabajadores asalariados o certificación de ingresos emitida por un contador público para quienes no cuentan con relación laboral formal, entre otros requisitos.

En Nueveporciento trabajamos específicamente con inversores inmobiliarios a pequeña escala que quieren construir propiedades de renta con el respaldo estatal del INVU. Analizamos cada caso para identificar el monto de ahorro mensual óptimo, el plazo más conveniente y la modalidad que libera más capital para la construcción. También orientamos sobre si conviene iniciar con un plan nuevo o aprovechar un plan maduro o avanzado ya disponible en el mercado, lo cual puede acortar considerablemente el camino hasta el préstamo.

¿Cuánto cuesta construir apartamentos de alquiler en Costa Rica en 2026?

Los costos de construcción que siguen no incluyen terreno, financiamiento, impuestos ni honorarios profesionales. Son los costos directos de edificación según nivel de acabado, y sirven como punto de partida para estimar el costo total del proyecto antes de sumar todas las partidas adicionales.

Acabados básicos: estructura sólida al menor costo por m²

En 2026, la construcción con acabados básicos en Costa Rica se ubica entre US$850 y US$1.100/m², con un promedio orientativo de US$975/m², según Century 21 Costa Rica. Esta categoría incluye estructura convencional, pisos cerámicos nacionales, baños y cocina económicos, ventanas estándar y equipamiento mínimo. Para apartamentos de alquiler en zonas residenciales populares o periféricas, el acabado básico puede ser completamente viable si se cuida la ventilación, el aislamiento acústico, la impermeabilización y la seguridad; estos factores determinan la vacancia más que el nivel estético de los materiales.

Acabados medios: el equilibrio que más veces cierra el cálculo de rentabilidad

El rango de acabados medios va de US$1.200 a US$1.800/m², con un promedio de US$1.500/m², según referencias de Century 21 Costa Rica y Real Estate Grupo. Incluye porcelanato o cerámica de mayor calidad, mesones de granito o cuarzo, mejores ventanas, accesorios duraderos y áreas comunes funcionales. Para construir apartamentos de alquiler en Costa Rica orientados al largo plazo en el Gran San José, Heredia o Alajuela, los acabados medios son la categoría más defendible: el inquilino paga una renta mayor, la unidad se alquila más rápido y los costos de mantenimiento son más predecibles que en el extremo económico.

Acabados premium: cuándo la inversión adicional está justificada

Los proyectos premium arrancan en US$1.800/m² y pueden superar US$2.500/m² con materiales importados, mármol, maderas finas, ventanales especiales, sistemas inteligentes y elevadores, según Real Estate Grupo.

A ese número se suman terreno, permisos, honorarios profesionales, conexiones de servicios públicos, mobiliario y los costos de financiamiento del INVU para obtener el costo total sobre el que se calcula el retorno de inversión real.

¿Qué permisos necesita para construir apartamentos de alquiler en Costa Rica?

Un edificio de apartamentos se tramita como obra mayor ante la municipalidad. El proceso involucra varias instituciones y puede tomar meses si no se gestiona en el orden correcto. La buena noticia es que los pasos son predecibles: conocerlos de antemano evita los retrasos más comunes.

Las verificaciones previas que no puede saltarse antes de contratar arquitecto

El primer paso obligatorio es solicitar a la municipalidad el uso de suelo para confirmar que el lote admite vivienda multifamiliar con la densidad, altura y cobertura que el proyecto necesita. Paralelamente deben verificarse la disponibilidad de agua potable y alcantarillado sanitario, los alineamientos municipales y del MOPT si el lote enfrenta una ruta nacional, y si el tamaño o características del proyecto exigen viabilidad ambiental ante SETENA. Diseñar el proyecto antes de tener esa información es uno de los errores más costosos del desarrollador principiante: puede significar meses de rediseño o un proyecto que directamente no puede construirse tal como se planeó.

Documentos técnicos, planos y el sistema APC del CFIA

El expediente técnico incluye planos arquitectónicos, estructurales, eléctricos, mecánicos y sanitarios, todos firmados por profesionales incorporados al CFIA y gestionados mediante el sistema APC, como lo exigen la mayoría de municipalidades del país. El Cuerpo de Bomberos revisa los planos de seguridad humana y protección contra incendios, que contemplan rutas de evacuación, detección de humo, hidrantes y resistencia al fuego. Antes de iniciar la obra también se deben pagar el impuesto municipal de construcción y la póliza de riesgos del trabajo del INS, requisito que algunas municipalidades exigen antes de cancelar ese impuesto.

Instituciones que intervienen y qué le pide cada una

El proceso involucra a la municipalidad para la licencia, inspecciones e impuesto; al CFIA para la revisión y aprobación de planos; al Ministerio de Salud para las condiciones sanitarias; al Cuerpo de Bomberos para la seguridad contra incendios; al AyA o la ASADA correspondiente para la conexión de agua y alcantarillado; y al ICE o la empresa eléctrica para la disponibilidad de conexión. Si el proyecto se constituirá en régimen de condominio, se agregan requisitos específicos de anteproyecto, reglamento y planos de propiedad en condominio. Al finalizar la obra, para operar el edificio se necesitan el recibido de obras municipal, los certificados de conformidad de Bomberos e instalaciones eléctricas y, en algunos casos, el permiso sanitario de funcionamiento.

Zonificación, parqueos y normas de accesibilidad que debe revisar antes de diseñar

Cómo leer el plan regulador de su municipio para este tipo de proyecto

No existe un parámetro nacional único para proyectos multifamiliares: cada municipio define en su plan regulador la densidad máxima, la altura permitida, la cobertura, los retiros y las dimensiones mínimas del lote, según lo establece la Ley de Planificación Urbana. El primer dato que debe confirmar es si el uso multifamiliar está permitido en la zona de forma directa o si requiere autorización especial. Algunos reglamentos municipales consultados exigen para proyectos multifamiliares lotes de al menos 280 m², frente mínimo de 20 m y cobertura máxima del 55%; esos valores varían significativamente de un cantón a otro y pueden cambiar según el número de pisos o el tipo de uso.

Requisitos de parqueos: qué número aplica y cómo se calcula

El mínimo de parqueos depende del reglamento local y el rango es amplio. Las referencias disponibles muestran desde un espacio por cada unidad de vivienda, hasta un espacio por cada 50 m² construidos, o proporciones como 12 espacios por cada 10 unidades residenciales en ciertos cantones. Todos los parqueos deben estar dentro del diseño del proyecto, con accesos, radios de giro, rampas y circulación interna correctamente dimensionados. Confirmar este dato antes de definir el número de pisos o la distribución del lote evita rediseños costosos en etapas avanzadas del proyecto.

Accesibilidad universal y seguridad contra incendios

La Ley 7600 exige una ruta accesible continua desde la acera hasta las áreas comunes, con rampas en las pendientes reglamentarias, puertas y pasillos con dimensiones accesibles, espacios de estacionamiento reservados y baños accesibles en áreas comunes. En edificios de varios pisos, el ascensor u otra solución de acceso equivalente puede ser obligatorio según la normativa aplicable. En cuanto a incendios, el Cuerpo de Bomberos revisa accesos para vehículos de emergencia, escaleras protegidas, sistemas de detección y alarma, compartimentación y resistencia al fuego, todos elementos que deben estar incorporados desde el anteproyecto para evitar cambios de diseño costosos.

¿Cuánto puede rentar y qué retorno de inversión esperar en 2026?

Rentas medias mensuales por zona en el país

Las rentas residenciales de largo plazo en 2026 muestran diferencias importantes según la zona. Heredia se sitúa en US$9 a US$12/m² y Alajuela en US$8 a US$11/m², aunque los condominios próximos al aeropuerto pueden superar ese rango, según Costa Rica Realtor.

Cómo calcular el ROI neto sin engañarse con cifras brutas

El ROI neto de un proyecto de apartamentos estándar en Costa Rica se ubica habitualmente entre el 4% y el 6% anual sobre el costo total de inversión, con un plazo de recuperación simple de 17 a 25 años, según referencias de Coldwell Banker Costa Rica e Inhaus. El cálculo correcto divide el flujo de caja neto anual, ya descontados vacancia, administración, mantenimiento, seguros, impuestos y reserva de reposición, entre el costo total del proyecto, que incluye terreno, construcción, permisos, honorarios, mobiliario y gastos de financiamiento. Usar solo el ingreso bruto o solo el costo de construcción sin el terreno infla artificialmente el número y lleva a decisiones equivocadas.

Algunas fuentes del mercado reportan rendimientos brutos nacionales en torno al 7%, pero esa cifra no equivale al rendimiento neto del desarrollador una vez descontados todos los gastos de operación y los periodos sin ocupación. El número que importa es el flujo de caja neto anual dividido entre el costo total del proyecto. Todo lo demás es mercadeo.

Escenarios de planificación para tomar la decisión con datos reales

Para evaluar un proyecto nuevo con criterio conservador conviene trabajar con tres escenarios. El escenario base asume un ROI neto del 5% al 6% y un plazo de recuperación de 18 a 22 años. El escenario optimista proyecta del 7% al 9% neto con recuperación en 11 a 15 años, posible en proyectos bien ubicados con acabados medios y baja vacancia. El escenario adverso baja a 3% o 4% neto con recuperación de 25 a 33 años, y representa el caso donde los costos se exceden, la vacancia es alta o las rentas no alcanzan la tarifa proyectada. Un proyecto que cierra solo en el escenario optimista no es un buen proyecto y conviene replantearlo antes de comprometer capital.

¿Qué diseño de apartamento genera mayor rentabilidad para alquiler?

Tamaño y configuración que maximizan la ocupación en el mercado costarricense

Los apartamentos de 40 a 70 m² con una o dos habitaciones son los que muestran mayor rotación en el mercado de alquiler residencial del Gran San José y sus cantones adyacentes, de acuerdo con la experiencia del sector y referencias de corredores activos en la zona. Son accesibles para parejas jóvenes, trabajadores independientes y familias pequeñas, que representan la mayor parte de la demanda activa. Diseñar unidades más grandes para obtener mayor renta por apartamento puede reducir el número de unidades en el lote y elevar el costo total sin que la renta por m² mejore proporcionalmente, lo cual deteriora el ROI del proyecto completo.

Amenidades y acabados que el inquilino sí valora y paga

Parqueo incluido, cuarto de lavado por unidad o lavandería compartida, buena ventilación natural, aislamiento acústico entre unidades e internet de alta velocidad figuran entre los factores que más influyen en la decisión del inquilino y en la permanencia del contrato, según señalan corredores del mercado local. Un proyecto que sacrifica alguno de esos elementos para bajar el costo de construcción enfrenta mayor vacancia y menor plazo promedio de contrato. Las amenidades de alto costo, como piscina o gimnasio, solo justifican su inversión en proyectos de más de 15 unidades con un perfil de renta premium claramente demostrable en el mercado de esa zona.

Errores de diseño que reducen el retorno real del proyecto

Los errores más comunes son dimensionar el proyecto para el escenario optimista de ocupación en lugar del escenario base, subestimar los costos de áreas comunes y circulaciones, omitir el costo del estacionamiento en el presupuesto inicial y usar acabados de nivel medio-alto en zonas donde el mercado no sustenta esa renta. También es frecuente no reservar espacio para cuarto de basura, medidores individuales y cuarto de máquinas, lo que genera conflictos con la municipalidad en la etapa de inspección final y retrasa la habilitación del edificio, con el costo financiero que eso implica mientras el proyecto no genera ingresos.

Lista de verificación para iniciar su proyecto de apartamentos hoy

Esta lista está organizada por fases. No conviene saltarse pasos: el orden importa tanto como la lista misma.

Fase de planificación y financiamiento: lo que debe resolver primero

• Confirmar con la municipalidad el uso de suelo y los parámetros urbanísticos del lote: densidad, altura, cobertura, retiros y requisito de parqueos.
• Calcular el costo total estimado del proyecto sumando terreno, construcción, permisos, honorarios, conexiones de servicios, mobiliario e imprevistos de al menos el 10% al 15% sobre construcción.
• Evaluar si el financiamiento del INVU se adapta al proyecto y consultar con un asesor especializado para identificar la modalidad más conveniente, el monto de ahorro mensual requerido y si hay planes maduros o avanzados disponibles que aceleren el acceso al préstamo.
• Calcular el ROI neto en escenario base y adverso con las rentas reales verificables de la zona, no con promedios publicitados.

Fase de permisos y diseño: las gestiones que más tiempo toman

• Contratar arquitecto e ingenieros incorporados al CFIA para preparar el anteproyecto con base en los parámetros confirmados por la municipalidad.
• Obtener los alineamientos del MOPT, INCOFER u otras instituciones si el lote tiene afectaciones.
• Iniciar el trámite ante SETENA si el proyecto alcanza los umbrales ambientales aplicables.
• Tramitar los planos en el sistema APC del CFIA y coordinar la revisión del Cuerpo de Bomberos desde etapas tempranas del diseño.
• Pagar el impuesto municipal de construcción y presentar la póliza del INS antes de retirar la licencia.

Fase de construcción y puesta en alquiler: cierre del proyecto

• Mantener en obra el juego completo de planos aprobados y la licencia visible durante toda la ejecución, como lo exigen diversas municipalidades del país.
• Coordinar las inspecciones municipales y del Cuerpo de Bomberos durante la ejecución, no solo al final.
• Gestionar las conexiones definitivas de agua, electricidad y alcantarillado antes de la ocupación de las unidades.
• Obtener el recibido de obras, los certificados de conformidad y, si aplica, el permiso sanitario de funcionamiento.
• Declarar o actualizar el bien inmueble ante el Ministerio de Hacienda y definir la estructura legal de administración del alquiler.

El camino más corto desde el plan hasta la llave

Construir apartamentos de alquiler en Costa Rica es un proyecto viable para el inversor que planifica bien desde el inicio. El crédito del INVU elimina obstáculos que el sistema bancario convencional impone a muchos trabajadores independientes y emprendedores.

El paso que más inversores postergan es el primero: confirmar si el lote admite el proyecto y si el plan del INVU puede financiarlo. Ese paso no requiere planos ni arquitecto; requiere una conversación con la municipalidad y una consulta con un asesor que conozca todas las modalidades disponibles. Cuanto antes se hace esa verificación, menos tiempo y dinero se pierde si la respuesta obliga a ajustar el plan.

Nueveporciento, operado por Ricardo Audino Diaz desde San Pedro, guía ese proceso desde la evaluación inicial del plan hasta el desembolso del préstamo. Conocemos en detalle los planes básicos, maduros y avanzados del INVU, y trabajamos con inversores inmobiliarios que quieren construir apartamentos de alquiler en Costa Rica con respaldo estatal. Comuníquese con nuestro equipo antes de contratar al arquitecto: esa conversación puede definir el rumbo completo del proyecto.

Preguntas frecuentes sobre cómo construir apartamentos de alquiler en Costa Rica

¿El INVU financia proyectos de apartamentos para alquiler?

Sí. El plan de ahorro y préstamo del INVU contempla la construcción de vivienda multifamiliar en lote propio, incluidos edificios destinados al alquiler, siempre que el plan regulador municipal autorice ese uso en la zona del proyecto.

¿Qué requisitos pide el INVU para el préstamo de construcción?

Para abrir el plan de ahorro solo se necesita cédula vigente y el pago de la primera cuota. Al solicitar el préstamo, el INVU pide planos aprobados por el CFIA y la municipalidad, permiso de construcción, presupuesto de obra y documentación que acredite capacidad de pago, entre otros requisitos.

¿Cuál es el retorno de inversión esperado en un proyecto de apartamentos en Costa Rica?

El ROI neto habitual se ubica entre el 4% y el 6% anual sobre el costo total de inversión, con un plazo de recuperación simple de 17 a 25 años, según referencias de Coldwell Banker Costa Rica e Inhaus. Los rendimientos brutos más altos que circulan en el mercado no descuentan vacancia, mantenimiento ni gastos de administración.

¿Cuál es el primer trámite para construir apartamentos en Costa Rica?

El primer paso es solicitar a la municipalidad el uso de suelo para confirmar que el lote admite vivienda multifamiliar con los parámetros del proyecto. Diseñar sin esa confirmación es el error más costoso del desarrollador principiante.