Will a costlier mortgage scare off San Diego homebuyers?

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Es posible que las tasas hipotecarias más altas no desaceleren el mercado inmobiliario tanto como se podría pensar, dijo un nuevo estudio de Redfin, especialmente en mercados competitivos como San Diego.

La encuesta de buscadores de casas de la compañía de Seattle encontró que el 47 por ciento sentiría la urgencia de comprar una casa si las tasas subieran por encima del 3.5 por ciento para evitar esperar a que suban aún más. La tasa de interés de una hipoteca fija a 30 años aumentó al 3,22 por ciento durante la primera semana de 2022, frente al 3,11 por ciento de la semana anterior. freddy mac dicho.

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Se prevé que las tasas aumenten a lo largo del año, aunque no está garantizado, debido a la inflación y las medidas de la Reserva Federal. La demanda del condado de San Diego ya parece estar por las nubes, empujando los precios a niveles récord, por lo que algunos analistas locales se muestran escépticos sobre las tasas hipotecarias que podrían disminuir el interés de los compradores.

Mark Goldman, analista de bienes raíces de C2 Monetary Corp., dijo que en sus más de 30 años de experiencia en el mercado de San Diego, siempre parece que las alzas en las tasas de interés motivan a los compradores.

“Cuando las tasas están subiendo, motiva a la gente a actuar”, dijo. “Las personas que esperan al margen una mejor oferta se dan cuenta de que será más caro comprar la misma casa al mismo precio si las tasas siguen subiendo”.

El estudio de Redfin se llevó a cabo del 10 al 13 de diciembre de 2021 e incluyó a 1500 personas en los EE. UU. que planeaban comprar o vender una casa el próximo año. No todos los encuestados dijeron que sentirían la urgencia de comprar si las tasas subieran.

Alrededor del 29 por ciento dijo que buscaría en otra área o buscaría una casa más pequeña; el 14 por ciento esperaría a que bajen las tasas, o simplemente retrasaría su búsqueda; el 7 por ciento dijo que no habría impacto; y el 2 por ciento dijo que cancelaría los planes de compra de vivienda si las tasas superaban el 3,5 por ciento.

El economista jefe de Redfin, Daryl Fairweather, quien pronosticó que las tasas serían del 3,6 por ciento para fines de 2022, dijo que el aumento de las tasas hará que la compra de viviendas sea menos asequible y desacelere la demanda a largo plazo.

“Pero a corto plazo, este aumento encenderá un fuego entre los compradores de vivienda y hará que enero sea extremadamente competitivo”, escribió.

Cae el precio medio de la vivienda en el condado de San Diego $750,000 en noviembre, dijo CoreLogic, un máximo histórico. Suponiendo que un comprador haga un pago inicial del 20 por ciento, $ 150,000, eso dejaría un pago mensual de alrededor de $ 2,977 con una tasa hipotecaria del 3.5 por ciento (teniendo en cuenta el seguro de vivienda mensual y los impuestos).

Un cambio en las tasas hipotecarias a, por ejemplo, 4 por ciento, llevaría el pago mensual a alrededor de $3,147 por mes.

En los mercados de alto costo, como San Diego, el aumento en las tasas de interés puede significar costos mensuales significativamente más altos que en otras partes del país porque, para empezar, el precio medio es mucho más alto. Sin embargo, Goldman dijo que es un poco relativo: San Diego tiene salarios más altos que gran parte de los EE. UU., por lo que no es como si un comprador en un mercado de bajo costo sufriera menos si tiene salarios más bajos.

Sin embargo, es posible que el aumento de las tasas no afecte tanto a San Diego porque algunas personas están renunciando a las hipotecas para mantenerse competitivas. Casi el 27 por ciento de las ventas de viviendas del condado de San Diego estaban en efectivo en el tercer trimestre, dijo Attom Knowledge Options, el más alto en siete años. Los agentes de bienes raíces dijeron que los compradores están pidiendo préstamos a los miembros de la familia para que puedan hacer una oferta en efectivo para ser más competitivos a medida que la cantidad de viviendas continúa disminuyendo.

Había alrededor de 1,753 casas a la venta en todo el condado de San Diego a fines de diciembre, dijo Redfin, el nivel más bajo en los registros semanales desde 2017. Al mismo tiempo, en 2020, había 3,344 a la venta; En 2019, 5.106; En 2018, 7.327; y en 2017, 5.103.

El ambiente competitivo significa que las tasas hipotecarias no siempre son la principal preocupación para los compradores, dijo Jason Cassity, un agente de bienes raíces de Compass en San Diego.

“Las tasas hipotecarias probablemente deberían ser (un tema) más de lo que es”, dijo sobre las conversaciones con los compradores, “pero durante los últimos seis meses, la gente está un poco insensible a las tasas de interés”.

Cassity dijo que los aumentos en las tasas de interés pueden afectar el poder adquisitivo de los compradores, pero las tasas no están aumentando lo suficiente como para marcar una gran diferencia. Dijo que si las tasas suben por encima del 4 por ciento al 4,5 por ciento, es cuando el mercado native podría experimentar una desaceleración.

La Reserva Federal señaló en su reunión de diciembre que reduciría sus medidas de estímulo económico a medida que aumenta la inflación y mejora el mercado laboral, dijo el acta de la reunión revisada por CNBC. Los funcionarios de la Fed han indicado que probablemente aumentarán la tasa de interés de referencia, alrededor de cero en este momento, hasta aumentos de tres cuartos de punto porcentual en 2022.

Las tasas hipotecarias suelen seguir los rendimientos de los valores respaldados por hipotecas. Estos bonos suelen seguir el rendimiento del Tesoro estadounidense a ten años. No siempre es una garantía que las tasas hipotecarias aumenten después de un movimiento de la Reserva Federal. Un ejemplo reciente es diciembre de 2015 cuando la Fed aumentó una tasa clave en un cuarto de punto porcentual y las tasas hipotecarias se redujeron. se espera que aumente – pero una oleada de inversores compró notas y los rendimientos disminuyeron, lo que ayudó a mantener bajas las tasas hipotecarias.

Las tasas hipotecarias alcanzaron el 2,68 por ciento en diciembre de 2020, que fue la más baja en los registros desde 1971.



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