Why Tampa can be 2022’s Hottest Market

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  • Solar Belt domina la lista de Zillow de los mercados inmobiliarios más atractivos por segundo año consecutivo. Se espera que Tampa, Jacksonville, Raleigh, San Antonio y Charlotte lideren los EE. UU.
  • El mercado más common del año pasado, Austin, cayó al número 10 este año.
  • Se espera que Nueva York, Milwaukee, San Francisco y Chicago sean los mercados inmobiliarios más geniales en 2022, pero los vendedores tendrán la ventaja incluso en los mercados más fríos.

El mercado de la vivienda en Se espera que 2022 se mantenga caliente en general, con muchas de las mismas tendencias que impulsaron el mercado a nuevas alturas este año todavía firmemente en su lugar a medida que nos acercamos al Año Nuevo. Pero si bien se espera que los 50 mercados más grandes del país crezcan de manera saludable en 2022 y los vendedores de todo el país deben esperar permanecer en el asiento del conductor, solo puede haber un Número Uno, y Zillow espera que Tampa encabece la lista, con una serie de relativamente Los mercados Solar Belt asequibles y de rápido crecimiento le siguen de cerca.

Jacksonville, Raleigh, San Antonio y Charlotte completan la lista de los cinco mercados más populares para 2022, cada uno impulsado por una combinación de un fuerte crecimiento del valor de la vivienda pronosticado, sólidos fundamentos económicos que incluyen un alto crecimiento del empleo, un inventario en rápido movimiento y una gran cantidad de compradores probables. Además, estos mercados históricamente no han sido particularmente sensibles al aumento de las tasas de interés hipotecarias o una desaceleración del mercado de valores, dos factores de riesgo para la vivienda y la economía en basic a medida que avanza el calendario.

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Se espera que los mercados más fríos del año sean Nueva York, Milwaukee, San Francisco, Chicago y San José, cada uno de los cuales se caracteriza por relativamente menos empleos nuevos y tendencias demográficas menos favorables que otros mercados grandes, aunque se espera que todos tengan un buen desempeño en el suyo el próximo año.

Crecimiento de precios

El crecimiento del valor de la vivienda en 2021 batió récords constantemente, tanto a nivel nacional como en muchos mercados locales. Este crecimiento ha sido impulsado por tasas de interés hipotecarias históricamente bajas, decisiones influenciadas por la pandemia sobre dónde quieren vivir los hogares y cambios demográficos, tanto de los millennials que envejecen como de los boomers que se jubilan o reducen el tamaño, que se han combinado para mantener muy alta la demanda de vivienda. Al mismo tiempo, el inventario de viviendas disponibles ha sido limitado, ya que los constructores se ponen al día después de años de construcción insuficiente y los vendedores enumeran sus casas en menor número. Se espera que ninguna de esas tendencias cambie mucho en 2022 a partir de 2021, y la oferta de vivienda limitada junto con la demanda de vivienda por las nubes es una receta clásica de Econ 101 para el aumento del valor de las viviendas.

Dicho esto, se espera que muchos de los mercados de más rápido crecimiento en 2021 se desaceleren un poco en 2022, dando paso a la cima para otros mercados. Se espera que Tampa aumente del cuarto crecimiento más rápido del valor de la vivienda en 2021 al más rápido en 2022, Raleigh del tercero al segundo y Jacksonville del séptimo al tercero. Se espera que los mercados de más rápido crecimiento en 2021, Austin y Phoenix, caigan al séptimo y octavo lugar, respectivamente.

Inventario y velocidad

Tanto la oferta restrictiva en basic (menos vendedores dispuestos a vender, menos casas construidas por los constructores) como la demanda altísima pueden conducir a un bajo inventario. Lo primero probablemente se explica por sí mismo, pero lo segundo también es interesante: cuando la demanda es muy alta, incluso un número decente de viviendas en el mercado puede venderse muy rápidamente dado un gran número de compradores, lo que contribuye a un bajo nivel basic de viviendas. en el mercado en un momento dado, incluso si el ritmo de nuevas listas es saludable. Y cuando se obtienen rápidamente nuevos listados, es possible que eso signifique que algunos compradores se quedaron afuera, ya sea moviéndose demasiado lento para asegurar una casa mientras estaba en el mercado, o no pudiendo o no queriendo hacer una oferta lo suficientemente competitiva.

Podemos ver dónde los compradores tuvieron más dificultades para encontrar una casa en 2021 y, por lo tanto, dónde puede haber la mayor demanda reprimida en 2022. La menor cantidad de días de cotización (estandarizados) por casa fueron en Nueva Orleans, Cleveland y Kansas Metropolis. Se prevé que estos mercados también sufrirán una menor desaceleración que la mayoría de los demás mercados.

Mercado laboral y construcción

Las nóminas no agrícolas totales se ubicaron en 2.1%, 3.1 millones de empleos, menor en noviembre que en noviembre de 2019. Al mismo tiempo (noviembre de 2019 a octubre de 2021), se autorizaron 3.1 millones de nuevas unidades de vivienda mediante permisos de construcción. Entonces, a nivel nacional, hemos perdido casi exactamente un trabajo por cada nueva unidad de vivienda construida. A medida que el mercado laboral se recupera, varias áreas metropolitanas importantes han agregado más puestos de trabajo que nuevas unidades, a pesar de la pandemia. Tampa agregó 0,63 empleos adicionales por unidad nueva, solo superada por Salt Lake Metropolis con 0,99 empleos adicionales por unidad nueva. También con aumentos de empleo fueron Phoenix, Austin, Jacksonville, Dallas, Raleigh y San Antonio.

Demografía

Los child boomers y los millennials representan dos enormes generaciones, ambas muy activas en el mercado inmobiliario. Los boomers apenas salen del mercado a medida que envejecen, se mantienen activos y compran casas en el Solar Belt cuando se jubilan y / o se mudan para estar más cerca de sus nietos, and so forth. principios de la mitad de los treinta, una época en la que muchos estadounidenses tradicionalmente comienzan a establecerse, a formar familias y a pensar de manera diferente sobre el tipo de hogar y el tipo de comunidad que quieren y necesitan.

Se espera que la marea de auge en el mercado de la vivienda en venta continúe aumentando durante al menos los próximos 8 años; Los millennials más jóvenes llegarán a la edad de comprar una vivienda por primera vez aproximadamente al mismo tiempo, lo que significa que el 2020 será un período de demanda subyacente sostenida en el mercado de la vivienda. Año tras año, estos efectos se sentirán de manera diferente en los distintos mercados. En 2022, el mercado con el mayor impulso demográfico en el mercado de venta es Austin, con una tendencia que sugiere la formación de un 3,4% más de hogares propietarios (asumiendo que hay viviendas disponibles para comprar). Orlando le sigue con un 2,8% y luego Tampa con un 2,7%. De los 50 mercados más grandes, 29 tienen un crecimiento de hogares de propietarios naturales que supera el 1% en un año, la tasa basic a la que aumenta el inventario de viviendas a nivel nacional. Los mercados con menor presión demográfica para el crecimiento son Pittsburgh, Hartford y Buffalo.

Riesgos

Hay dos grandes factores de riesgo conocidos para los mercados de la vivienda en 2022. Primero, se espera que las tasas de interés hipotecarias aumenten en 2022, lo que encarece los préstamos hipotecarios para los compradores aspirantes. En el margen, esto restringiría el inventario accesible en los mercados más caros, lo que podría aumentar la competencia por las viviendas de menor precio en esos mercados o eliminarlas por completo de la consideración. Históricamente, la apreciación del valor de la vivienda en los siguientes mercados tiene una fuerte correlación negativa con las tasas de interés, por lo que si las tasas de interés suben, es possible que estos mercados se desaceleren más: San Diego, Nueva Orleans, Washington DC, Los Ángeles, San José y San Francisco. .

En segundo lugar, las previsiones sobre el rendimiento de las acciones son increíblemente amplias, con los objetivos de los analistas para el fin de año de 2022 que oscilan entre el -7% y el + 13%, un crecimiento más lento en cualquier caso que el que hemos visto en los últimos 2 años, si no declinaciones. Un mercado de valores más lento significaría que los compradores traerán relativamente menos a la mesa para un pago inicial en 2022. Esto afectaría más a los mercados donde hay muchos compradores por primera vez o donde más compradores están ingresando desde áreas de menor costo, lo que traerá menos capital de su hogar anterior. (O si la vivienda se trata como un activo, podría significar una sustitución por vivienda en los próximos meses. A continuación, se aborda solo el riesgo a la baja). En los siguientes mercados, el crecimiento tiene una fuerte correlación positiva con los rendimientos del mercado de valores, por lo que si la acción mercado vacila el próximo año, esperaríamos que el crecimiento del valor de la vivienda en estos lugares se desacelere de manera desproporcionada: Phoenix, Las Vegas, Cincinnati, Hartford, St. Louis, Miami, Cleveland, Los Ángeles y San José.

Metodología

El índice ultimate se basó en los siguientes datos:

  • Revalorización anual prevista del valor de la vivienda en noviembre de 2022
  • Aceleración pronosticada en la apreciación del valor de la vivienda, noviembre de 2021 a noviembre. 2022
  • Días de listado estandarizados por hogar, de enero de 2021 a noviembre. 2021
  • Cambio de 2 años en el empleo no agrícola complete por complete de permiso de construcción residencial de 2 años
  • Cambio proyectado en hogares propietarios, 2021-2022

Las métricas se normalizaron dados los datos disponibles a nivel metropolitano a las desviaciones estándar de la media, con la media y la desviación estándar ponderadas en función de los recuentos de unidades de vivienda. Las puntuaciones estándar se limitaron a ± 1,96 para no penalizar demasiado a ningún metro por puntos de datos extremos. El índice ultimate se alcanzó tomando el promedio de las métricas, con la aceleración HPA estandarizada ponderada a la mitad.

Los valores de la vivienda y el crecimiento esperado del valor de la vivienda se tomaron de los datos publicados del índice de valor de la vivienda de Zillow y del pronóstico de valor de la vivienda de Zillow disponibles en el momento del análisis (los datos hasta noviembre de 2021 y los datos de pronóstico hasta noviembre de 2022 fueron los últimos disponibles).

El inventario y la velocidad están representados por los días de listado estandarizados por hogar, utilizando datos publicados de Zillow para la mediana de días hasta los listados pendientes y nuevos. Comparable a una métrica de inventario, esto capturará tanto el número de casas como la velocidad de venta. Sin embargo, los mercados difieren estructuralmente de modo que el tiempo en el mercado no siempre es directamente comparable para medir el calor relativo del mercado. Para corregir estas diferencias, ajustamos la mediana de días a pendiente utilizando efectos fijos de la región anterior a COVID. Luego, multiplicamos por nuevos listados para obtener los días de listado estandarizados, y luego dividimos por el número complete de viviendas para colocar áreas metropolitanas de diferentes tamaños en la misma escala.

Los datos del mercado laboral y de la construcción tomaron la relación entre el cambio en el empleo y el complete de estructuras residenciales permitidas. El empleo no agrícola complete (desestacionalizado) proviene del Oficina de Estadísticas Laborales de EE. UU. Estadísticas actuales de empleo encuesta. Usamos el cambio de empleo de 2 años de noviembre de 2019 a noviembre. 2021.

Los datos de permisos de construcción provienen de nuevas estructuras de viviendas privadas autorizadas por permisos de construcción (BPPRIVSA), recuperadas de FRED, Banco de la Reserva Federal de St. Louis. Sumamos durante el período de 2 años de octubre de 2019 a octubre. 2021.

Para evaluar la presión demográfica subyacente en el mercado de la vivienda en venta, utilizamos el cambio proyectado en los hogares de propietarios 2021-2022. Esta proyección tuvo en cuenta el envejecimiento de la población y los patrones de migración. Los datos provienen de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense (muestra de 5 años de ACS de 2018, muestra de 5 años de ACS de 2019 y muestra de 1 año de ACS de 2019) descargada de IPUMS USA, Universidad de Minnesota, www.ipums.org.

En la primera etapa, usamos la muestra más grande de 5 años para calcular la entrada y salida de la población (por nacimiento, migración, muerte) por edad. Para cada cohorte de nacimiento, el flujo de salida específico por edad se estableció como la diferencia entre la población de la cohorte en 2019, menos inmigración, y la población de la cohorte en 2018. La entrada y salida de población dividida por la población en 2018 arrojó la tasa de cambio entrando en su edad de 2019.

En la segunda etapa, aplicamos las tasas de cambio poblacional específicas por edad a la muestra de 1 año, iterando sobre 2020-2022. Filtramos a las edades de 18 a 89 para evitar conteos de población bajos y tendencias de migración poco confiables en las edades más altas. Manteniendo constante la proporción observada específica por edad de la población que es el jefe de hogar de una unidad de vivienda ocupada por el propietario (la “tasa de jefatura del propietario”), calculamos el cambio porcentual en el número de jefes de propietario esperado en 2022, en comparación con 2021, por edad. La suma de estos cambios nos dio una tasa de aumento demográficamente esperada en los hogares de propietarios en 2022.

Todos los recuentos de población y jefes de propiedad se suavizaron a lo largo de las edades durante una ventana centrada de 5 años antes de tomar las tasas y los cambios.

[1]En el momento de la publicación, el pronóstico del valor de la vivienda de Zillow solo cubría el período que termina en noviembre de 2022. A lo largo de este artículo, estos datos para los primeros 11 meses de 2022, pero no el año completo, se utilizan como un proxy para los datos de 2022 de todo el año. .

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