La inversión en bienes raíces puede ofrecer grandes recompensas para quienes estén dispuestos a asumir el riesgo financiero en propiedades residenciales o comerciales. Si elige invertir en un tipo de bienes raíces o diversificar su cartera con ambos depende de sus objetivos de inversión, su estrategia a corto o largo plazo y su nivel de tolerancia al riesgo.

Aquí, veremos las diferencias entre los dos tipos de inversión inmobiliaria y los execs y los contras de cada uno para ayudarlo a decidir cuál es mejor para usted.

Inversión en bienes raíces comerciales vs. residenciales

Los bienes raíces residenciales cubren una variedad de tipos de viviendas, incluidos condominios, cooperativas, casas adosadas, casas móviles, casas unifamiliares y casas multifamiliares con cuatro unidades o menos.

Los cinco tipos principales de bienes raíces comerciales son minoristas, oficinas, industriales, multifamiliares y de propósito especial; este último incluye hoteles, hospitales y parques de diversiones, entre otras propiedades de uso exclusivo. Por lo normal, una residencia con cinco o más unidades se considera parte de bienes raíces comerciales, no residenciales; las viviendas para estudiantes y los complejos de apartamentos se incluyen en los bienes inmuebles comerciales.

Aunque en este artículo nos centraremos en la propiedad directa y la gestión de propiedades comerciales, sociedades de inversión inmobiliaria (REITs) son otra posibilidad de inversión. Estas son una excelente oportunidad para inversores inmobiliarios para agregar inversiones comerciales a sus carteras sin ninguna responsabilidad directa del arrendador.

Entonces, ¿cuáles son las ventajas y desventajas de los diferentes tipos de inversión? Aquí hay un vistazo.

Ventajas de invertir en bienes raíces comerciales

Arrendamientos triple neto (NNN)

Los bienes raíces comerciales a menudo operan en arrendamientos de triple crimson (NNN). Esto significa que además de que los inquilinos paguen el alquiler, también pagarán su parte de los impuestos sobre la propiedad, el seguro y los gastos generales de funcionamiento. Como estos costos son mucho más altos que los incurridos por bienes raíces residenciales, es bueno saber que sus inquilinos están pagando la factura.

Períodos de arrendamiento más largos

Mientras estamos en el tema de los arrendamientos, aquí hay otro beneficio importante: los arrendamientos de bienes raíces comerciales generalmente duran de cinco a ten años, y algunas veces incluso más. La capacidad de determinar el flujo de efectivo durante períodos de tiempo más largos es uno de los principales beneficios de los bienes raíces comerciales.

Flujos adicionales de ingresos

Los inversores inteligentes encontrarán muchas más formas además del alquiler para generar flujo de efectivo en sus propiedades comerciales. La lavandería que funciona con monedas en un edificio de apartamentos y las máquinas expendedoras en el vestíbulo de una oficina son solo dos de los muchos ejemplos de Ingresos pasivos disponible para propietarios de bienes raíces comerciales.

Contras de invertir en bienes raíces comerciales

Mayor inversión financiera

Cuesta mucho más invertir en propiedades comerciales que en propiedades residenciales, y puede ser difícil para los inversores más nuevos obtener préstamos sin un pago inicial appreciable, generalmente entre el 20 % y el 35 %. También hay costos más altos en el mantenimiento de la propiedad. Si bien esos están cubiertos por las tarifas de alquiler de sus inquilinos, estará obligado a pagar los costos operativos y los pagos de su préstamo si no puede alquilar el espacio.

Riesgo mayor

El riesgo es inherente a cualquier tipo de inversión en bienes raíces, pero lo es aún más en los bienes raíces comerciales. Además de tratar con los inquilinos, es posible que también deba preocuparse por el acceso público a su propiedad. Desde robo y vandalismo hasta lesiones en el sitio sufridas por empleados o clientes, hay muchos más problemas potencialmente riesgosos que los inversores comerciales deben enfrentar que los inversores residenciales.

Más responsabilidades y trabajo.

Dejando a un lado los riesgos, la gestión diaria de una propiedad comercial es más compleja y, por lo tanto, requiere más tiempo que la gestión de una propiedad residencial. Probablemente tendrá que contratar un equipo de administración de propiedades para manejar las responsabilidades. Tendrá la tranquilidad de trabajar con profesionales, pero pagar por ellos reducirá sus ganancias.

Execs de la inversión residencial

Mayor demanda

Si bien la pandemia nos ha demostrado que la gente no siempre necesita una oficina para trabajar, la gente siempre necesitará lugares para vivir.

Más fácil de ajustar los alquileres

Los arrendamientos de bienes raíces residenciales tienden a ser de un año o incluso menos, lo que significa que los propietarios tienen la capacidad de ajustar las tarifas de alquiler según lo dicte la economía. A diferencia de los arrendamientos de bienes raíces comerciales a largo plazo, si el valor de la propiedad aumenta, los inversionistas residenciales podrán aumentar los alquileres cuanto antes.

Menos trabajo y dinero para mantener

Para ser claros, mantener un hogar no está exento de responsabilidades y gastos. Pero por lo normal son menos y menos intensos que los de bienes raíces comerciales. Un corte de energía en su alquiler unifamiliar sigue siendo un problema, pero no tanto como si todo un edificio de apartamentos se quedara sin energía.

Contras de la inversión residencial

Alta tasa de vacantes y rotación

Plazos de arrendamiento más cortos en bienes raíces residenciales significan una rotación más rápida y tasas de vacantes más altas. Es possible que un inversionista de oficinas pueda mantenerse a flote a pesar de las unidades desocupadas, pero si está entre residentes para su alquiler unifamiliar, está operando con una tasa de desocupación del 100% sin flujo de efectivo.

Leyes estrictas de alquiler

Existen muchas leyes vigentes que protegen a los inquilinos en detrimento de los propietarios. En specific, durante la pandemia, una moratoria de desalojo impidió que los propietarios echaran a los inquilinos que se atrasaban en el pago del alquiler. Si bien los inversionistas de bienes raíces residenciales deben actuar de manera responsable en interés de los inquilinos, esto puede ponerlos en riesgo de no poder cubrir sus propias facturas.

Formas limitadas de agregar valor

Los inversionistas de bienes raíces residenciales simplemente no tienen acceso a los numerosos flujos de ingresos que tienen los inversionistas comerciales. Sí, las mejoras y mejoras en el hogar pueden justificar alquileres más altos y aumentar el valor de la propiedad con el tiempo. Pero es possible que esas actualizaciones sucedan cuando la unidad está desocupada, lo que significa que no hay ingresos de alquiler mientras se gasta el dinero.

La inversión inmobiliaria tiene sus riesgos y recompensas

Existen claras ventajas y desventajas para ambos tipos de bienes raíces. La demanda de vivienda es alta, lo cual es bueno para los inversionistas actuales, pero el bajo inventario dificulta que los nuevos inversionistas agreguen propiedades a sus carteras. Mientras tanto, los bienes raíces comerciales recibieron una paliza durante la pandemia. Los sectores de oficinas y comercio siguen luchando por recuperarse, aunque las viviendas industriales y multifamiliares se disparan.

Como inversionista, es importante que haga su diligencia debida con todas las oportunidades de bienes raíces para que comprenda los riesgos de poseer y administrar propiedades residenciales o comerciales.