Opinion: The downsides of Portland’s Midas Contact in housing

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Gerard CS Mildner

Mildner es profesor asociado de finanzas inmobiliarias en la Escuela de Negocios de la Universidad Estatal de Portland. Vive en Beaverton.

La rápida apreciación de la vivienda es uno de los mayores problemas que enfrenta el área metropolitana de Portland y el valle de Willamette. Entre las 40 áreas metropolitanas cubiertas por el Índice de precios de la vivienda de Case-Shiller, Portland es el sexto mercado que se aprecia más rápidamente en los EE. UU. desde 2000, y se sienta incómodo con lugares como San Francisco, San Diego y Los Ángeles. Desafortunadamente, la mayoría de nuestros formuladores de políticas se centran en tratar de mitigar esa apreciación de la vivienda, lo que dificulta que los residentes compren o alquilen una casa, con programas de vivienda subsidiada costosos e ineficaces, en lugar de tratar los factores subyacentes detrás de los aumentos de precios.

Los precios de la vivienda y los alquileres en las áreas metropolitanas están determinados por la oferta y la demanda, y nuestros factores de demanda son significativos, pero manejables. Cada año, el área de Portland crece alrededor de 28.000 personas, incluidos nacimientos netos y migrantes de California y otros lugares. Sin embargo, nuestra tasa de crecimiento de la población es menor que la de otros mercados, como Dallas, Mineápolis o Atlanta, que experimentan poca valorización de la vivienda.

La explicación del Midas Contact de Portland es la falta de oferta de viviendas. Si observa el período 1990-2007, la región de cuatro condados produjo 14,300 viviendas por año. En 2011-20, producimos solo 12,200 unidades de vivienda por año. Eso es una disminución del 15%, a pesar de nuestra base de población mucho más alta y precios y alquileres de viviendas sustancialmente más altos, lo que debería conducir a un mayor desarrollo de viviendas. La producción de viviendas ha aumentado en el condado de Multnomah (así como en el condado de Clark en el suroeste de Washington), pero ha disminuido significativamente en los condados suburbanos de Clackamas y Washington. Medido por tipo de estructura, estamos produciendo viviendas unifamiliares mucho menos suburbanas, que tienden a ofrecer más pies cuadrados que los apartamentos. Si incluyo los años de recesión inmobiliaria de 2008-10, cuando producimos solo 4900 unidades por año, las cosas se verían aún peor.

Nuestros problemas de suministro de viviendas comienzan con nuestro anticuado sistema de planificación del uso de la tierra, que fue diseñado por jóvenes Child Boomers en la década de 1970. El sistema que hemos heredado promete un sistema de planes comunitarios bien definidos y un suministro de suelo urbanizable para 20 años dentro de un límite de crecimiento urbano versatile, para evitar la calamidad de vivienda de nuestros vecinos en California, donde la producción de vivienda es anémica. y un precio medio de la vivienda de más de $ 800,000. En teoría, la infraestructura se construye en Oregón para acomodar nuevos desarrollos y los desarrolladores pueden proceder sin las preocupaciones de las objeciones de NIMBY.

En la práctica, el sistema de uso de la tierra ha sido manipulado para que las objeciones de NIMBY se eleven a nivel regional, bloqueando no solo el desarrollo de viviendas en los vecindarios, sino también la producción de viviendas regionales. Desde la llegada del sistema en 1979, nuestra población regional se ha duplicado, pero la El límite de crecimiento urbano se ha ampliado en solo un 15% en términos de superficie cultivada. Metro amplió el límite en un escaso 0,8 % en 2018 y está esperando que expire un período de cinco años antes de revisar esa decisión. Para una región que crece más del 1% en población cada año, aumentar el límite en solo un 0,8% en una ventana de 5 años solo calienta la olla a presión en el mercado de la tierra. Metro justifica esta dieta de tierras de hambre al medir la capacidad de vivienda por el nivel teórico de producción de viviendas permitido por la zonificación, en lugar del resultado de desarrollo possible determinado por el costo de construcción y la demanda del consumidor.

Los líderes de Metro han sucumbido a la creencia de que podemos reemplazar las comunidades planificadas maestras en la periferia suburbana (piense en Bethany, Forest Heights, Villebois, Reed’s Crossing, Cooper Mountain, Comfortable Valley) con proyectos de mayor densidad en los centros urbanos. Sin embargo, la construcción multifamiliar requiere alquileres de apartamentos muy altos y ofrece un espacio que es mucho más caro por pie cuadrado.

Para que los desarrolladores de apartamentos cambien de apartamentos con jardín de dos pisos a estructuras de cinco pisos, se requieren alquileres que sean aproximadamente un 50% más altos. Mudarse más allá de los cinco pisos requiere una construcción de acero y concreto o madera en masa, lo que resulta en alquileres que son otro 50% más altos. Los verdaderos rascacielos solo existen en el centro de Portland, donde el terreno es más caro. Desafortunadamente, cuando hacemos que los alquileres caros en apartamentos de alta densidad sean nuestra oferta de vivienda marginal, nos limitamos a precios de vivienda al estilo de California.

El potencial de demanda de vivienda en los suburbios es enorme, pero está siendo suprimido por la regulación. Según los expertos de la industria, hay una diferencia de 20 a 1 en el precio de la tierra a cada lado del límite de crecimiento urbano: construcción de dos pisos en un lado de la carretera, granjas con semillas de pasto y fresas en el otro. Una reforma adecuada de nuestro sistema de uso de la tierra reconocería esta gran mala asignación de recursos y dedicaría más tierra para la habitación humana. Esa reforma aún podría preservar los viñedos y granjas de alto valor que todos apreciamos, mientras que al mismo tiempo crea nuevos corredores para el crecimiento, crea nuevas opciones de vivienda para los habitantes de Oregón y nuevas oportunidades de empleo para trabajadores calificados.

Al mismo tiempo, debemos reconocer y reformar las muchas barreras nuevas para el desarrollo que se han presentado en los últimos cuatro años: management de alquileres en todo el estado, zonificación inclusiva dañina de Portland, retrasos en la revisión del diseño y retrasos en los permisos, entre otros. Deberíamos aplaudir la flexibilización de la zonificación unifamiliar por parte de la Legislatura y los esfuerzos de los comisionados de la ciudad de Portland, Dan Ryan y Mingus Mapps, para simplificar los procesos de permisos de construcción, pero estos son solo una parte de la respuesta.

2020 promete primarias vigorosas para que ambos partidos políticos nominen un nuevo candidato a gobernador y un candidato independiente que se una a la contienda en noviembre. Esperemos que varios de los candidatos tomen la bandera de la construcción de viviendas nuevas.

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