Mientras Samantha Christy buscaba una alternativa a la casa dilapidada y estrecha que ella y su familia alquilaban en Winnemucca, vio cómo aumentaban los precios de los alquileres y disminuían sus opciones.

Christy, supervisora ​​de área de una empresa de administración de propiedades, dijo que ella y su esposo, un soldador, finalmente decidieron que intentarían comprar una casa a través de la Autoridad de Vivienda Rural de Nevada. Por fin en casa programa de asistencia para el pago inicial.

“Empezamos a escatimar cada centavo. Empezamos a pagar los mínimos de lo que teníamos que pagar por nuestras facturas solo para mantenerlas al día y mantenernos a flote”, dijo. “No compramos calcetines adicionales. No compramos cepillos de dientes adicionales”.

Pero incluso con la asistencia para el pago inicial y los ahorros disponibles, el proceso de compra de una casa de Christy fue una montaña rusa emocional. Pasó por más de seis casas, pero a veces ya había ofertas y eran aceptadas cuando terminaba un recorrido.

Después de encontrar finalmente una casa disponible que amaba, hizo una oferta de inmediato, cruzó los dedos y rezó para que el trato no se concretara.

“Estaba en ese punto de decir ‘olvídalo'”, dijo Christy. “Cuando aceptaron la oferta y mi agente de bienes raíces me dijo que había aceptado, fue como si me quitaran un gran peso de los hombros. Estaba tan feliz que ni siquiera podía expresarme correctamente”.

El alivio de Christy al asegurar una casa está lejos de ser único.

Impulsados ​​por las restricciones de la cadena de suministro, las tasas de interés históricamente bajas, la escasez de inventario de viviendas y los cambios migratorios influenciados por la pandemia, los precios de las viviendas de Nevada se dispararon a niveles récord en 2021, alcanzando aumentos de dos dígitos por segundo año consecutivo.

Gary MacDonald, presidente de 2021 de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Reno-Sparks, describió el auge de los precios como un “mercado de vendedores”, porque a menudo hay muchas ofertas disponibles para alguien que vende una casa.

“Cuando COVID apareció por primera vez en el mercado, todos pensábamos que no sería bueno, que perjudicaría nuestro negocio… y, en esencia, hizo todo menos perjudicarnos”, dijo MacDonald. “Todos en todo el país han visto un repunte en los negocios. Las áreas donde el mercado inmobiliario estaba muerto, de repente se ha vuelto a la vida”.

A medida que los precios de las viviendas en las dos áreas metropolitanas más grandes de Nevada aumentaron más del 23 por ciento en Las Vegas y alrededor del 22 por ciento en el área de Reno-Sparks durante el año pasado, también lo hicieron los precios de las viviendas en todo el país. En casi todos los mercados seguidos por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, el precio medio de las viviendas unifamiliares existentes aumentó durante el tercer trimestre, con el 78 por ciento de esos mercados experimentando aumentos de precios de dos dígitos dentro de ese mismo período de tiempo.

El estado también vio un aumento en las ventas de lujo: casas que cuestan más de $1 millón.

Los datos de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Las Vegas revelaron que las ventas de casas de lujo en 2021 alcanzaron un récord de 1560 ventas a fines de diciembre, lo que representa un poco más del 3 por ciento de las ventas de propiedades de la asociación para el año. La asociación reportó más de 50,000 ventas de propiedades durante 2021, superando el récord anterior establecido en 2011 por casi 2,000 ventas.

Aldo Martínez, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Las Vegas en 2021, dijo que parte del aumento en las ventas de casas de lujo se debió al aumento de los precios. Dijo que casas que podrían haberse vendido por $800,000 hace unos años ahora pueden venderse por más de un millón de dólares, colocándolas en la categoría de casas de lujo.

“El precio medio de todas las casas de lujo que se vendieron fue de $1.4 millones”, dijo Martínez. “Para que nuestro mercado de lujo sea de 1,4 millones de dólares, sigue siendo extremadamente asequible cuando se mira a otros mercados y cuál es el precio medio del mercado de lujo”.

MacDonald describió el aumento de las ventas de casas de lujo en el norte de Nevada durante el último año como “dramático”. En las áreas que rodean Lake Tahoe e Incline Village, dijo que los compradores experimentaron una falta de inventario. Muchos hicieron ofertas por encima del precio de venta inicial para obtener una casa.

Aunque los precios inmobiliarios de Nevada pueden haber parecido extravagantemente altos para los residentes a largo plazo del estado, MacDonald los llamó una “ganga” en comparación con otras partes del país, como la ciudad de Nueva York, San Francisco y Honolulu.

La vivienda asequible y el mercado de alquiler

Aunque el mercado inmobiliario de Nevada puede ser menos costoso que en otros lugares, el aumento en los precios de la vivienda y la escasez de suministros hizo que la compra de una vivienda fuera más difícil para quienes se encuentran en un nivel de ingresos mediano o bajo.

Parte del problema surgió de la demanda de viviendas de lujo de alta gama.

“Si eres un constructor nacional y estás en la bolsa de valores, vas a construir las casas que la gente está dispuesta a comprar y si están dispuestos a comprar una casa de $700 000 en lugar de una casa de $200 000, vamos a construir la casa de $700,000”, dijo MacDonald. “Si eres un constructor que busca alimentar a una familia y pagarles la escuela y todo lo demás, vas a hacer exactamente lo mismo”.

Martínez agregó que aquellos que buscaban comprar casas en 2021 tenían que ajustar las preferencias y decidir sin qué podían vivir.

“La gente tiene que hacer grandes sacrificios. No vivir en las áreas que quieren, no tener una casa del tamaño que quieren”, dijo Martínez. “Para aquellas personas que no están dispuestas a hacer esos sacrificios, van a alquilar”.

En Las Vegas y otros mercados, Martínez dijo que ciertas compañías compraron casas para ingresar al mercado de alquiler porque se dieron cuenta de que los salarios no se habían mantenido al ritmo de la escalada de los precios de la vivienda, y que esto les beneficiaba.

Los compradores con precios agotados, las personas que esperaban en el mercado y la mayor demanda de unidades de alquiler contribuyeron a un aumento de dos dígitos en los precios de alquiler.

El alquiler promedio solicitado para apartamentos en el sur de Nevada alcanzó alrededor de $1,400 por mes durante el tercer trimestre de 2021, un aumento del 30 por ciento desde 2020. En el área de Reno-Sparks, los alquileres aumentaron cerca del 22 por ciento y rondaron los $1,500 por mes durante el mismo plazo.

La escasez de viviendas asequibles también se aplica a las viviendas de alquiler, agregó MacDonald. A medida que aumentaban los precios, las casas de alquiler asequibles seguían siendo escasas y había una brecha entre el costo de construcción y mantenimiento de los edificios y lo que los inquilinos podían pagar.

A menos que el gobierno pueda ayudar a subsidiar la creación de viviendas asequibles o encontrar una manera de mantener los alquileres artificialmente bajos, es poco possible que el mercado satisfaga la necesidad de unidades de alquiler asequibles en el futuro cercano, dijo MacDonald.

Bajas tasas de interés y disminución del inventario

Las tasas de interés históricamente bajas que rondan el 3 por ciento también impulsaron la compra de viviendas el año pasado.

Aunque el precio de etiqueta de una casa puede haber asustado a muchos posibles compradores, las bajas tasas de interés actuaron como un contrapeso al aumento de los precios, dijo Martínez.

Muchos compradores inteligentes también pueden haber tenido el dinero para pagar una casa en efectivo, dijo MacDonald, pero optaron por financiar la compra de una casa con un préstamo debido a las bajas tasas de interés. El desafío, por supuesto, residía en la escasez de oferta de viviendas.

Las familias que buscaban vender casas durante 2021 tenían opciones de compra limitadas, y una de las tendencias que MacDonald notó cuando el mercado se estabilizó en el área de Reno-Sparks fue un aumento en las ventas de contingencia que protegían a los compradores que querían vender una casa antes de comprar otra.

Los agentes inmobiliarios también vieron aumento de las ventas en efectivo ya que los compradores utilizaron las ofertas en efectivo como incentivo para que los vendedores aceleraran el cierre.

En noviembre, la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Las Vegas informó que el 30,1 por ciento de todas las ventas de propiedades locales se compraron en efectivo, frente al 18,9 por ciento del año anterior. Aunque la región ha experimentado aumentos significativos en las ventas en efectivo, todavía estaba por debajo del pico de compradores en efectivo del 59,5 por ciento en marzo de 2013.

Mirando hacia el futuro

MacDonald dijo que cada vez que el mercado “se sale de management”, por lo basic encontrará el camino de regreso al equilibrio.

En los últimos cuatro o cinco meses, el mercado de Reno-Sparks se ha nivelado, lo que significa que los precios se han estabilizado un poco y no aumentan mes tras mes como lo han hecho el año pasado.

“Creo que estamos viendo un poco de meseta y creo que cada mercado tiene un límite autoimpuesto en los precios”, dijo MacDonald.

En el sur de Nevada, Martínez dijo que espera que el mercado inmobiliario eventualmente se corrija a sí mismo a medida que los compradores se vuelven escépticos de pagar precios altos. Aún así, no anticipa la fuerte caída de los precios experimentada durante y después de la Gran Recesión.

Pero debido a problemas de suministro, advirtió que es possible que no se produzca un estancamiento de los precios hasta dentro de tres a cinco años.

“Esperaría un crecimiento más estable, tal vez del 4 al 7 por ciento este año, al menos hasta que los salarios puedan mantenerse”, dijo Martínez.

Aunque aproximadamente el 35 por ciento de los compradores en el sur de Nevada vinieron de fuera del estado en 2021, el mercado aún necesita satisfacer las necesidades del 65 por ciento de los consumidores que vienen de Nevada, agregó Martínez. Si la vivienda no es asequible para los locales, las ventas y los precios no pueden crecer como lo hicieron durante 2021.

Los altos precios de la vivienda recuerdan la burbuja inmobiliaria de principios a mediados de la década de 2000. Pero los altos precios de la vivienda en Nevada no se deben a préstamos abusivos, falta de regulación suficiente o equidad negativa. La baja oferta, la alta demanda y un mercado inmobiliario desequilibrado han impulsado los aumentos de precios.

“Incluso durante el período previo de 2002 a 2007, la dinámica period diferente. En ese momento, las personas podían obtener un préstamo sin tener que calificar para él”, dijo MacDonald. “Ahora, realmente tienes que dar un paso al frente y decir al prestamista, ‘Está bien, puedo pagar este lugar’”.