Franklin County survey seeks particulars about funds

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El mes pasado, la oficina del auditor del condado de Franklin, Michael Stinziano, envió por correo a far de propietarios de propiedades comerciales un cuestionario preguntando los nombres de sus inquilinos, la cantidad de alquiler que pagaron, los términos del arrendamiento y las ganancias finales para el propietario durante los últimos tres años, junto con con docenas de otras preguntas comerciales.

Pero si recibió una de las encuestas, no está obligado a responder.

Los datos se utilizarán para la “revalorización sexenal” establecida para 2023, donde todas las parcelas serán revisadas para las tasaciones del valor de mercado utilizadas para establecer sus impuestos a la propiedad, con un menor “actualización” entre revalorizaciones.

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“Es demasiado pronto para compartir hallazgos específicos para los datos, pero confiamos en los datos locales como la mejor fuente de información sobre el estado precise de las propiedades comerciales”, dijo Anthony Caldwell, portavoz del Auditor Stinziano, en un correo electrónico. “La información de las encuestas se agrega para crear tablas / tablas de costos que luego se utilizarán en la valoración de tipos similares de propiedades comerciales e industriales.

“Las ventas continúan utilizándose para la valoración de propiedades, especialmente residenciales, pero es más difícil obtener datos para las propiedades comerciales”, particularmente aquellas valoradas en más de 250.000 dólares, que son menos y no se venden con tanta frecuencia, dijo Caldwell.

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Una carta firmada por Stinziano que acompaña a la encuesta y dos formularios de encuesta. todos comienzan con las palabras “Según la ley de Ohio” y tenga en cuenta que debe realizarse una reevaluación masiva cada seis años, lo que sugiere que la participación podría ser necesaria. Luego anotan más abajo que: “La participación en esta encuesta es completamente voluntaria”.

De los más de 7.500 cuestionarios enviados por correo antes del Día de Acción de Gracias, solo unos 100 habían sido devueltos a mediados de diciembre.

“Por supuesto, no existe la obligación authorized de devolver ninguna información, por lo que obtienen lo que obtienen”, dijo Mark Gillis, un abogado de Columbus que se especializa en la ley de impuestos a la propiedad. “No espero una gran participación”.

Por qué los condados vecinos no solicitan a los propietarios información sobre los ingresos de la propiedad

Los auditores de los condados de Delaware y Union dijeron que normalmente no usan tales encuestas, pero prefieren confiar en otra información proporcionada por grupos comerciales y consultores para tratar de averiguar qué propiedades generadoras de ingresos valen actualmente en el mercado abierto.

Eso se debe a que los propietarios no suelen querer revelar detalles sobre las finanzas de su empresa, lo que hace que el proceso sea generalmente improductivo, dijo el auditor del condado de Delaware, George Kaitsa.

“Una vez que se proporciona, se convierte en información pública, y creo que es parte de la desgana”, dijo Kaitsa. Dijo que no ha dependido de las encuestas desde que asumió el cargo en 2009.

Antes de que asumiera el cargo, las encuestas de ingresos pueden haberse utilizado “una o dos veces” a lo largo de los años, pero “por el esfuerzo y la falta de respuesta, teníamos otras fuentes de información que podíamos utilizar”, dijo Kaitsa.

“Las empresas no siempre quieren revelar eso”, dijo la auditora del condado de Union, Andrea Weaver, sobre la información de inquilinos y alquileres. Weaver dijo que usó una encuesta solo una vez que recordó, en 2019, para tratar de obtener datos sobre el enfoque de ingresos y los costos de reemplazo Se envió por correo a sólo un par de docenas de propietarios comerciales.

“Una vez que se nos proporciona, ya no es privado”, dijo Weaver.

La encuesta del condado de Franklin es voluminosa.

Primero quiere saber lo que pagó un propietario por la propiedad, incluido si el precio se debió a “consideraciones distintas a los bienes raíces”. Pregunta si parte de esa cantidad fue hipotecada, por cuántos años y a qué tasa de interés.

Luego, se pregunta sobre los costos de construcción: tarifas de arquitectura, preparación del sitio, pavimentación, cercas y otras mejoras, así como “rehabilitación y remodelación importantes” y “otros datos y comentarios”. La encuesta también solicita el nombre, el número de teléfono y el correo electrónico del destinatario “para propósitos de preguntas”.

A partir de ahí, pregunta sobre los ingresos y los gastos, incluido el “nombre del inquilino”, el nivel del piso que alquila el inquilino, los pies cuadrados alquilados, los ingresos por alquiler (mensual o anual), las fechas de inicio y vencimiento del arrendamiento y si el inquilino paga los servicios públicos, el seguro. , impuestos o “mantenimiento de áreas comunes”, y en qué cantidades.

También pregunta los ingresos brutos o netos del propietario de los últimos tres años, así como los gastos de gestión y administración, nóminas y costos de mantenimiento.

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Finalmente, la encuesta solicita una gran cantidad de información específicamente sobre apartamentos, hoteles o unidades de almacenamiento. Para los apartamentos, pregunta la cantidad de unidades por diseño de dormitorio / baño y sus alquileres mensuales asociados, y también si incluyen el uso de garajes, chimeneas, aire acondicionado, ascensores, piscinas, casas membership, gimnasios o lavadoras y secadoras.

Para los hoteles, pregunta si sirven desayuno, cuáles son sus tarifas de franquicia y tarifas por noche para habitaciones con cama particular person, cama doble y suite, y sus tasas de ocupación actualmente y durante el último año.

Incluso si se completa por completo, los auditores casi no tienen forma de saber si alguna de las respuestas a las preguntas es veraz, con la posible excepción de los precios de venta y las hipotecas, que son públicos en Ohio.

No hay ninguna sanción por no completar la encuesta o completarla incorrectamente “, dijo Caldwell.” Si bien apreciamos los datos locales que estamos solicitando, también estamos recopilando datos de otras fuentes, por lo que la encuesta es solo una parte del rompecabezas.”

La oficina del Auditor del Condado de Franklin utilizó una encuesta comercial durante la reevaluación de 2011, pero no en la de 2017 porque estaban cambiando de proveedores de tasación, dijo Caldwell.

Si suficientes personas no responden, es posible que no se utilicen los datos, dijo Caldwell. La esperanza es que al menos el 5% de los propietarios de propiedades comerciales respondan antes de la fecha límite del 31 de enero, dijo.

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@ReporterBush

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