Ask Brian es una columna semanal de Actual Property Skilled Brian Kline. Si tiene preguntas sobre inversiones inmobiliarias, bricolaje, compra/venta de viviendas u otras consultas sobre viviendas, envíe sus preguntas por correo electrónico a [email protected].

Pregunta de James en TX: Hola Brian, mi hermano y yo heredamos una propiedad de 40 acres recientemente. Es una propiedad plana a menos de una milla de un pequeño pueblo con una población de aproximadamente 12,000 personas. Mucha más gente vive en los alrededores en acres o al menos grandes lotes que se han desarrollado individualmente. No tenemos un uso para los 40 acres ahora o en el futuro. Sin embargo, nos gustaría maximizar el valor. Hemos visto crecer la población de la zona durante los últimos 15 años. Creemos que podría ganar mucho dinero al convertir la superficie en acres en un desarrollo residencial con lotes grandes (1/2 acre cada uno). Sabemos que tenemos mucho que aprender antes de emprender esta empresa y que necesitaremos recaudar dinero. Para empezar, solo queremos una respuesta a una pregunta básica. ¿Cómo ganan dinero los promotores inmobiliarios? Gracias por adelantado.

Respuesta: Hola James. En resumen, los promotores inmobiliarios ganan dinero maximizando el valor de la tierra con la que están trabajando. Ha declarado que su objetivo es hacer esto mediante el desarrollo de casas residenciales, por lo que supongo que sabe que la propiedad está zonificada para esto. De lo contrario, debe comenzar por investigar si se puede cambiar la zonificación. Muchas áreas rurales limitan qué tan pequeño puede subdividir la propiedad además de tener restricciones de “uso”. Un desarrollador exitoso no intenta encajar una clavija cuadrada en un agujero redondo. Eso significa no tratar de desarrollar algo que tenga demasiadas variables desconocidas. Es un proceso paso a paso que, cuando se sigue correctamente, dará como resultado una gran ganancia.

Dicho esto, un desarrollo de 40 acres se consideraría un proyecto moderado en áreas con una población más grande, pero es un proyecto grande de acuerdo con la forma en que describe el área circundante. Debido a que tendrá que atraer a otros inversionistas, le sugiero que comience por contratar a un abogado de bienes raíces para que decida cómo estructurar el negocio. Podría ser usted y su hermano operando una entidad comercial como una LLC que asume el mayor riesgo. Dado que ya eres dueño de la tierra, eso debería servir como tu inversión principal en el proyecto y satisfacer a otros inversores que insistirán en que tienes un pellejo en el juego.

La mayoría de los inversionistas aún no pondrán dinero en el trato hasta que las leyes de zonificación estén alineadas con el proyecto y los permisos estén disponibles. Esto requiere que usted, como desarrollador, realice la debida diligencia que también incluye análisis de mercado e informes financieros professional forma para atraer a los primeros inversores. Lo más possible es que los inversores sean socios de capital que posean una parte sustancial de las ganancias finales. Su capital en la tierra será su principal fuente de ganancias del proyecto. El desarrollador generalmente cobra tarifas de desarrollador a medida que avanza el proyecto que oscilan entre el 5% y el 10%. Muchos promotores continúan como administradores de la propiedad hasta que se venden todas las casas. Todo esto requiere que un desarrollador particular person contrate un equipo de especialistas para llevar a cabo el proyecto (arquitecto, ingeniero civil, contratista basic, gerente de proyecto, agente inmobiliario, and so on.). Según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB), los desarrolladores promedian alrededor de $3 millones en ganancias brutas sobre $16.23 millones en ingresos. Eso es una ganancia del 18,9% por ciento.

Una vez que tenga la zonificación y los permisos ajustados, el siguiente paso suele ser una encuesta para establecer los límites exteriores exactos de la tierra que se subdivide. A partir de esto, se crea un plan de parcela. El nivel de detalle requerido para un plan de parcela varía de un condado a otro y se basa en el uso propuesto de la tierra. En este punto, la rezonificación puede ser necesaria. Obtener cambios de zonificación puede variar desde una mera formalidad hasta un obstáculo imposible. Como mínimo, requiere presentar su plan a la junta de zonificación y reuniones públicas en las que los propietarios de terrenos cercanos pueden hacer preguntas y expresar su aprobación o desaprobación. Luego, la Junta de Zonificación y Desarrollo requiere tiempo para realizar una revisión, incluidos los estudios de impacto para determinar la idoneidad. En ese momento, obtiene la aprobación, el rechazo o la aprobación con modificaciones.

Con aprobación o en base a modificaciones, el desarrollador lo subdivide en lotes más pequeños para desarrollar y vender los lotes individualmente. Los costos para el desarrollo de la tierra incluyen costos duros como la limpieza y nivelación de la tierra y la instalación de servicios públicos y caminos. También hay costos blandos para honorarios legales, honorarios de financiamiento y honorarios de diseño/ingeniería. Algunos desarrolladores construirán casas en los lotes mejorados, mientras que otros simplemente venderán los lotes para que las personas construyan.

James, debido a que usted y su hermano parecen tener un conocimiento limitado en todo esto, le sugiero que contrate a un gerente de proyecto de primer nivel con experiencia. En 2021, el salario promedio de un gerente de proyecto de desarrollo de tierras en los EE. UU. fue de $ 99,100 según el Instituto de Investigación Económica. La mayoría de los gerentes de proyectos de desarrollo tienen una licenciatura o una maestría en estudios relacionados (ingeniería civil, planificación del desarrollo, finanzas, administración de empresas o un título en bienes raíces). Las responsabilidades principales incluyen:

1. Coordinar actividades.
2. Supervisar al private.
3. Preparar y/o recopilar informes específicos que incluyen avalúos, propiedades disponibles, estudios de factibilidad, calidad de los recursos hídricos, depósitos minerales, energía eléctrica y suministro de mano de obra.
4. Discute términos y condiciones con contratistas y otros profesionales.
5. Redacta acuerdos.

Los mejores gerentes de proyectos tienen fuertes conexiones profesionales y personales. Estas relaciones incluyen una amplia gama de profesiones, como corredores para vender parcelas, agentes de títulos para ayudar con las transacciones, abogados para asuntos legales relacionados con el desarrollo, inversionistas de bienes raíces y cualquier otra persona que pueda contribuir a que su proyecto sea más eficiente, exitoso y rentable. .

James, espero que esto sea suficiente para que comiences en la dirección correcta. También espero que tu ambicioso proyecto salga bien.

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