La precise pandemia que afecta al mundo generó un efecto inesperado en el mercado inmobiliario de Costa Rica. A pesar de las restricciones de viaje y nuevos requisitos para los turistas como prueba negativa de Covid-19 o seguro con cobertura suficiente en caso de requerir estadía prolongada por enfermedad; lo cierto es que la venta de propiedades se ha incrementado en los últimos meses, especialmente en las zonas cercanas a las costas. En estas zonas se cube que actualmente es un Mercado de Vendedores considerando la cantidad de compradores interesados.

Los temas que cobran especial importancia son: a. ¿Cuáles son los costos involucrados en la compra de una propiedad inmobiliaria? B. ¿Qué artículos debe cubrir el comprador y qué debe cubrir el vendedor? C. ¿Qué pasos se deben seguir para lograr una transacción segura? D. ¿Quién elige al abogado-notario que preparará los documentos para el cierre? mi. ¿Cómo se realiza el pago del precio de venta? F. ¿Qué se requiere para llevar a cabo una debida diligencia adecuada? Este artículo tiene por objeto proporcionar una guía para ayudar aclarar esas dudas y preguntas.

Comisión de agente inmobiliario. Lo primero que hay que tener en cuenta es el importe de la comisión si hay un agente inmobiliario de por medio. No hay una cantidad específica establecida por ley. Sin embargo, en la práctica el monto que generalmente se utiliza es el 5% del precio de venta, más el 13% de IVA. El pago de la comisión es normalmente responsabilidad del Vendedor. En algunos casos se negocia una tasa superior, que puede llegar hasta el 10%, cuando se trata de inmuebles ubicados en zonas con poca demanda o de difícil acceso.
Impuestos de Transmisiones Patrimoniales y Gastos de Notaría. Existe un impuesto de transferencia equivalente al 1,5% del precio de venta así como los sellos de registro que suman otro 0,85% por lo que ambos montos suman un 2,35%. Los honorarios del Notario tienen un tipo variable pero en términos generales asciende al 1,25% del precio de venta, más el 13% de IVA. Eso cubre la escritura de transferencia que se firma al cierre. Estas cantidades suelen ser abonadas por el Comprador, pero nada impide que el pago de los gastos de traspaso y los honorarios del Notario se negocien de otra forma.

En Costa Rica la figura del Notario Público es diferente a la de países como los Estados Unidos de América y otros regidos por el sistema de frequent regulation. En Costa Rica sólo un abogado puede ser notario público y por ello ambos términos se suelen utilizar como equivalentes. Si el comprador paga en efectivo, él o ella determine qué abogado usar. Si el comprador obtiene financiamiento del Vendedor, entonces el Vendedor selecciona al abogado, y si el comprador obtiene un préstamo bancario, entonces el Banco selecciona al profesional.

Impuesto sobre las ganancias de capital. Desde el 1 de julio de 2019 existe un impuesto a las ganancias de capital en la venta de bienes inmuebles. El vendedor es responsable del pago. El impuesto será el que resulte de aplicar la tasa del 15%, a la cantidad que se obtenga al restar del valor de venta el valor inicial de adquisición del inmueble. Sin embargo, si la propiedad fue adquirida antes del 1 de julio de 2019, por una sola vez el vendedor puede aplicar una tarifa del 2,25% sobre el precio whole de venta, lo cual es más beneficioso.

Si se vende la vivienda private del Vendedor, esa transferencia está exenta del impuesto sobre las ganancias de capital, incluso si está registrada a nombre de una sociedad en la que el vendedor es el representante authorized. Este impuesto tampoco se aplica a las donaciones o herencias. Si la persona que vende tiene la propiedad registrada a su nombre y no tiene la condición de residente, el Notario está obligado a retener el 2,5% del precio de venta como retención parcial de dicho impuesto y pagarlo utilizando el formulario D-162 disponible. para este propósito.

Acuerdo de compra y due diligence. Tanto el Vendedor como el Comprador normalmente comienzan con la firma de un contrato de compraventa describiendo las condiciones de la negociación previa al cierre, así como las obligaciones específicas de cada parte y los procedimientos en caso de incumplimiento o cualquier conflicto que surja. Para este trabajo, se deben pagar honorarios separados a los abogados, que se negocian de acuerdo con el trabajo requerido. También hay agentes inmobiliarios con mucha experiencia que pueden proporcionar dichos acuerdos sin costo adicional.

También es especialmente importante disponer de un plazo razonable para realizar una debida diligencia que permita una transacción segura. El costo de la debida diligencia también se negocia por separado de acuerdo al trabajo requerido; el costo generalmente lo asume el Comprador. El Comprador también asume los sobrecostes que pueda generar una inspección de edificaciones existentes, o realizar un levantamiento topográfico del inmueble, los linderos existentes y si se ajusta al plano del photo voltaic registrado.

Algunos puntos que suelen formar parte de la debida diligencia son:

UNA. Si el Vendedor es una corporación, verificar que esté al día con el impuesto anual a las corporaciones, el informe del beneficiario last debido al Banco Central y los impuestos municipales locales sobre la propiedad.
B. Si la casa resulta ser una vivienda de lujo sujeta al Impuesto sobre la Vivienda de Lujo o Impuesto Solidario, confirmar que se encuentra al corriente de pago.
C. Verifique el título con el Registro Nacional y el mapa de la parcela registrada.
D. Si la propiedad está ubicada dentro de un proyecto de condominio, obtenga una carta de la administración que indique que la propiedad está al día con todas las tarifas de HOA. También es importante obtener copia de los estatutos registrados para ver si hay restricciones de importancia que puedan afectar la decisión last del Comprador.
MI. En caso de lote o terreno sin construir, obtener carta de disponibilidad de agua. Dependiendo de la zona, el servicio puede ser prestado por el AyA, la Municipalidad native o una asociación de ASADA. Además, obtener un certificado de USO DE SUELO emitido por el Municipio native para confirmar lo que se puede desarrollar y las restricciones de zonificación que puedan aplicarse.
F. Es importante que un arquitecto o ingeniero realice una inspección de las construcciones y revele cualquier riesgo potencial o reparaciones necesarias.
GRAMO. Se puede contratar a un topógrafo para verificar que los límites existentes coincidan con el mapa de la parcela registrado o el plano de catastro. Además, para verificar que el mapa de la parcela no se superponga a otra propiedad registrada o invada áreas especiales como las reservas indígenas o la zona restringida de la zona marítimo terrestre. Esta última parte podrá omitirse en caso de que el título refleje que la propiedad está ubicada en un área escaneada, por lo que en el título aparecerá la mención FINCA UBICADA EN ZONA CATASTRADA.
Esta lista es solo una guía. Dependiendo del caso, es posible que se requiera revisar otras cosas.
Agentes de plica y pagos directos entre las partes. Dado que muchos extranjeros que vienen al país a comprar bienes inmuebles no tienen ninguna cuenta bancaria en el país, la mejor herramienta disponible para enviar el precio de compra es utilizar un agente de custodia, debidamente autorizado por una entidad gubernamental llamada SUGEF. Para ello las partes proceden a suscribir un contrato de depósito en garantía con el agente seleccionado. A continuación, el Comprador debe proporcionar la información adecuada sobre el origen de los fondos de acuerdo con una lista proporcionada por el agente de custodia.

Una vez que todo se liquida, el Comprador puede proceder a transferir fondos a la cuenta del agente de depósito en garantía, incluido el depósito inicial, el precio de compra last, los impuestos de transferencia y los honorarios legales. Cuando se lleva a cabo el cierre, el agente de plica procede a desembolsar los fondos de acuerdo con el Vendedor, el agente de bienes raíces, el notario y cualquier otra parte involucrada. El costo del servicio varía según el monto de la transacción, pero en la mayoría de los casos los pagos oscilan entre US $ 1,000 y US $ 2,000. El costo normalmente se divide entre las partes.

El dinero del precio de venta nunca debe ser enviado a la cuenta bancaria del abogado-notario seleccionado, excepto si está autorizado para manejar fondos de terceros por la SUGEF. Además, si las partes acuerdan transferir el precio de compra directamente de la cuenta del Comprador a la cuenta del Vendedor, entonces el Comprador debe suscribir una declaración jurada que explique el origen de los fondos y proporcione copias de seguridad que lo respalden. En este caso, los impuestos y tasas de transferencia pueden transferirse directamente a la cuenta bancaria del notario seleccionado.

Papeleo requerido después del cierre. Una vez realizado el cierre, el notario procede con el registro de la transferencia del título a favor del Comprador, algo que normalmente debe completarse en los siguientes 10 a 15 días. El Vendedor debe conservar una copia certificada de la escritura de transferencia para probar el origen de la transacción frente al banco del Vendedor. Sin perjuicio de lo anterior, es importante señalar que una vez inscritos los documentos de transmisión en el Registro de la Propiedad, existen otras tareas para el Comprador.

Lo primero que debe hacer un Comprador, o su representante, es acudir a la Municipalidad native donde se encuentra el inmueble y solicitar en sus registros el cambio de titularidad. Esto requiere llenar un formulario de actualización del valor de la propiedad, así como proporcionar otros documentos, como un certificado de propiedad, una copia del plano de la parcela y una copia del documento de identificación del nuevo propietario (cédula o pasaporte). Así, los recibos de pago de impuestos, y otros servicios mostrarán el nombre del nuevo dueño.

El mismo procedimiento se requiere para actualizar el nombre del propietario en las cuentas de los servicios públicos, tales como agua, electricidad, cable y similares, que prestan servicios a la propiedad. La información del nuevo propietario debe ser archivada con cada institución separada que preste los servicios completando documentos que son similares a los que se entregarán al municipio native. Por lo common, las empresas privadas suelen pedir menos requisitos y son más flexibles que las instituciones públicas para registrar los cambios. Así son las cosas en Costa Rica.

Si la propiedad está ubicada dentro de un condominio, es importante entregar un juego de los documentos que acrediten el cambio de propiedad en las oficinas de Administración del Condominio. Esto es importante no solo para garantizar que las futuras facturas/recibos aparezcan a nombre del nuevo propietario, sino también para que el nuevo propietario esté informado de todas las reuniones programadas por la Asociación de Propietarios, donde cada propietario tiene derecho a participar y tener una voto en la toma de decisiones relevantes para el condominio.

Bueno, aquí hay una guía para compradores y vendedores de bienes raíces en Costa Rica. Hay otros temas que no están incluidos aquí, como la compra de propiedades ubicadas en la zona marítima, para lo cual se requiere una Concesión; y propiedades que aún no tienen título, requiriendo un proceso judicial especial llamado Información Posesoria. En esos casos, es necesario tener mucho cuidado en la revisión de documentos y la debida diligencia.

Sobre el Autor: Allan Garro se incorporó como abogado y notario público en 1996. Se especializa en derecho procesal, corporativo e inmobiliario. También se ha desempeñado como consultor authorized externo del Congreso. Ha sido autor de más de 100 artículos publicados en inglés y se le puede contactar en [email protected] o visitando su sitio web aquí.